濟南高新區分層利用舊地塊，讓土地“長”出多重價值

　　濟南高新區分層利用舊地塊，讓土地“長”出多重價值

　　一塊土地 兩個主體 解決三件難事

　　最近一天早上，在濟南高新區舜泰廣場上班的小劉開車來到園區，把車停進地下一層智慧停車場，走進旁邊寫字樓開始一天的工作。中午12點，他跟同事走進地下一層萬悅廣場，吃個快餐，再來到地上的體育場溜溜彎。此時，塑膠跑道上都是三三兩兩散步的人群。

　　因為人員密集，停車難、吃飯難、休閑難曾一度困擾著這個園區的上班族。得益于2023年舜泰廣場智慧停車項目投用，園區的舊操場地塊，通過分層出讓，有了兩個主體，解決了停車、吃飯、休閑三件難事，且通過多種經營參與實現投資收益閉環，形成了可復制推廣的模式。

　　分層出讓，一塊土地給了兩個主體使用

　　“我是2010年到園區工作的，當時還沒有那么多人，后來公司、人越來越多，2018年左右停車難、道路堵等問題就日漸嚴重起來。”小劉說。

　　舜泰廣場于2005年建成，建筑面積約80.2萬平方米，進駐企業約670家，辦公人員約35000人。近兩年，隨著周圍信通院、博晶大廈、銀豐科技園和云泉中心等項目的投入使用，周邊企業進駐總數近1000家，常駐辦公人群近10萬人。人員高度集聚，上下班交通擁堵、停車位不足和就餐困難等問題困擾著這里的上班族。

　　2020年起，濟南高新區便策劃園區改造升級。但是，空間從哪要？在綜合研判、學習其他城市先進經驗基礎上，濟南高新區提出了分層出讓的模式。

　　“一般情況，一塊土地的地上地下使用主體是一家單位。”濟南高新區規劃建設部人民防空辦公室副主任彭添介紹，而按照分層出讓模式，地上部分使用權按照體育用途劃撥給行業主管部門，地下部分按商業用途進行掛牌出讓。

　　2021年11月，舜泰廣場智慧停車項目正式啟動，2023年5月交付。原有體育場翻新改造，集約開發了足球場、運動跑道、網球場、籃球場、籠式足球場及健身設施場地，打造了一個供周邊人群共享的開放式體育公園。體育場地下搭建停車+商業業態，實現了一塊土地多重利用，完善了片區功能。

　　日前，記者開車來到舜泰廣場，跟著指示牌指引來到地下停車場，車庫的引導屏會自動提示車輛從哪里存放。當車輛駛入存車口，車庫卷簾門自動上升，車停放好后，點擊門口大屏上的存車按鍵，車庫便自動把車停放至空位。據了解，整個停車場分為地下三層，新增車位1000余個。

　　事實上，即便是向地下要空間，可用面積依舊有限。“我們考慮過土建車庫、人防車庫等多種方案，但是因為成本、場地、效率等因素，最后選擇了智慧立體車庫。”濟南高新置業發展集團有限公司項目一部副經理杜沖沖介紹，園區停車時段集中，瞬時流量比較大，因此，如何讓車輛快速停放，且不影響市政交通，是必須要考慮的問題。

　　“目前，停車場共設置4個停車出入口，20個存取口。當A1口開始排隊，引導屏將提示排隊車輛轉向其他存取口。”杜沖沖介紹，配合單循環、等待車位等設計，一小時能停車700輛。目前，停車場利用率很高，平均每天停車1000輛次。

　　一個城市有機更新的成功案例

　　中午11點30分左右，大量上班族從寫字樓涌出，進入舜泰廣場地下一層的萬悅廣場，交織在其中的，還有奔跑的外賣小哥。

　　在米村拌飯門店，店長齊夢強熟練地引導顧客們就坐。“我們是商場首批進駐的店家之一，運營兩年來生意一直不錯，園區餐廳主要服務上班族，工作日的中午是最繁忙的。”齊夢強介紹，店面日均營業額能達到1.5萬元左右。

　　快餐、24小時無人智慧健身房、商務宴請……在這里，上班族的日常所需基本都能滿足。山東維遠商業運營有限公司總經理馬廣靜介紹，萬悅廣場商業面積9475平方米，共有60個商鋪，目前，出租率達到95%以上。“商場日均客流量六七千人次，去年整體收益接近1000萬元。”

　　在舜泰廣場足球場門口的指示牌上清楚地標記著——足球場工作日6：00—16：00、周末和節假日6：00—8：00免費開放，其余時段租賃使用，全場800元/場，半場500元/場，散客20元/人/場。

　　“目前，停車、商業、運動三個板塊都有收益，且商業的運營情況要好于預期，預計20年內可以實現投資收益平衡。”杜沖沖介紹，舜泰廣場智慧停車場是濟南首個可單體確權的智慧立體停車場，從長遠來看，既可以將車位出售以迅速回籠資金，也可以依托停車及商業業態持續、穩定的收益及現金流進行資產證券化。

　　彭添介紹，舜泰廣場智慧停車項目通過停車及商業運營等多種經營實現投資收益閉環，保障項目的可實施性，不僅為開發企業沉淀了優質資產，更形成了一套可持續、可推廣復制的城市有機更新成功案例。

　　（大眾新聞·大眾日報記者 段婷婷 實習生 武詠潔）