新泰：“先租后讓”向土地存量要發展增量

　　土地要素是項目建設最基礎的保障，圍繞化解土地閑置和拿地難這類矛盾，新泰市探索“先租后讓”的土地供應模式，進一步完善工業用地市場化配置制度，促進土地節約集約利用和項目建設提質增效。

　　山東由由新材料科技有限公司（以下簡稱由由新材料）是新泰市一家生產、研發環保材料的高新技術企業。公司研發的高強智能柔性隔水幕墻，填補了水庫低溫水治理技術空白，產品一經上市，訂單便接踵而至。現在，拿地擴產成了企業的頭等大事。

　　公司總經理譚德永告訴記者，建設的廠房對地塊長度有要求，如果等土地指標，后期加上完善各種手續，最快也得一年，產品可能就錯過了黃金期。

　　

　　為了縮短時間，新泰市有關部門決定為企業挖潛存量建設用地，經過盤點，新泰統籌公司因發展規劃變更等原因閑置了160多畝土地，在用地面積和規劃用途等方面都符合山東由由新材料科技有限公司的要求，但因為凈地無法直接轉讓的法規要求，交易一度陷入困境。

　　“土地轉讓的一個硬性規定就是必須達到投資額度的25%。”新泰市政務服務中心黨總支副書記徐西延說，“統籌公司只想轉讓或者出租，不愿意在土地上投資了，我們就想著能不能讓由由新材料先租賃這塊地的使用權，待投資達到25%以上之后，再轉讓土地的使用權。”

　　

　　土地先租后讓雖然切實可行，但也隱藏著不小的風險。按照慣例，工程建設項目的審批手續只能辦在土地使用權人名下，即使由由新材料租賃了這塊土地的使用權，仍然要用“新泰統籌”的名義辦理各項建設手續，這讓企業顧慮重重。

　　“我們這個項目立項比較大，投資25%接近一個多億元，一些規劃手續，施工手續、包括后期的一些房產手續都得辦到統籌公司名下，我們感覺是有風險的，主要是考慮到后期會出現法律糾紛。”公司財務總監王立葉表示。

　　要想解決這類問題，關鍵在于承租方在房地分離階段能否獲得權益保障。面對這個普遍難題，泰安市組織法律專家會同相關部門，研究分析《城鄉規劃條例》《土地管理法》等相關法律、政策文件，最終在土地使用證這一關鍵材料上，找到了替代解決方案。

　　結合土地要素市場化配置改革，在省自然資源廳、省住建廳的指導下，泰安市出臺了“工業及倉儲項目租賃土地辦理工程建設手續實施辦法”，有了政策依據，新泰市隨即制定了標準化的土地租賃轉讓協議，不僅明晰了前期租賃土地開工建設問題，也完善了后續土地分割轉讓、確權登記的執行措施。

　　經過協商，由由新材料以每年40萬元的租金拿到了160畝土地的使用權，用了不到一年的時間，實現了25%以上的投資和一期項目的建設投產。

　　

　　公司副總經理曲兆華說：“現在我們已經把一期項目100畝土地先辦理分割轉移登記到公司名下，房地一體確權之后就能夠抵押融資，購買二期項目的設備，年底前二期廠房建設好了，我們就能接著生產，大大緩解了我們的資金壓力。”

　　目前，新泰市通過“先租后讓”的模式，已為18個工業項目辦理建設審批手續，盤活土地1260畝，項目建成時間平均提前150天。

　　【泰安日報社·中華泰山網記者 崔東旭 實習生 王涵宇 審核 聶艷艷】