尺素金聲｜政策“組合拳”有力有效，房地產市場釋放回暖信號

　　隨著城市房地產融資協調機制落地見效，更多房地產項目迎來資金“及時雨”。最新數據顯示，自1月份該機制成立以來，商業銀行已按內部審批流程審批通過“白名單”項目貸款金額超9350億元，推動項目按時保質交付。

　　5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開后，房地產政策“組合拳”密集發布，各地因城施策迅速跟進，開始初步顯效。

　　5月27日，上海印發通知，提出調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策等九條政策措施；5月28日，廣州、深圳相繼出手，下調個人住房貸款最低首付款比例，對住房限購政策、住房信貸政策等進一步優化。

　　“力度超出預期”，不少觀點認為，近期多項重磅政策“多箭齊發”，體現了相關部門和地方做好房地產工作的決心，向市場釋放出更加積極的信號。

　　相關機構數據顯示，多個城市新房訪盤量、二手房帶看量出現回升。5月18日至19日、5月25日至26日兩個周末，北京二手房成交均在2000套左右，市場活躍度回升明顯。5月18日至19日，深圳頭部機構二手房帶看量和成交量較上一周末分別增長24%和58%。

　　房企的融資環境也有所改善。5月23日，萬科獲得200億元銀團貸款，這是房地產行業進入深度調整以來，金融機構提供給房企單筆金額最大的一筆銀團貸款。萬科方面表示，此次200億元銀團貸款有助于公司進一步提升流動性。

　　

　　當前正處于推動房地產行業轉型發展，構建房地產發展新模式的關鍵時期。

　　從供需結構看，我國房地產市場供求關系已經發生重大變化，“有沒有”的問題基本得到解決，結構性不足問題仍然存在。在一些大城市，大量剛性和改善性需求尚未被滿足，而高房價高房租又制約了住房消費需求的合理釋放。

　　供求關系有新變化，人民群眾有新期待。近期出臺的政策“組合拳”從保供給、促需求、去庫存等多方面發力，穩定政策預期，防范化解風險，推進房地產高質量發展。

　　——充分落實城市房地產融資協調機制等“保交房”舉措，讓住房項目交得上。過去，部分房企依賴“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式，在市場調整的情況下，資金鏈出現困難，導致部分商品住房項目停工或逾期交付，損害購房人合法權益，影響社會穩定。

　　當前，297個地級及以上城市已建立房地產融資協調機制，提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，精準支持房地產項目合理融資。近期，相關部門還將出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案，通過摸清底數、分類處置、司法支持、建立長效機制等措施，讓購房者按合同約定如期拿到驗收合格的房子。

　　——調整優化差別化住房信貸政策和限購政策等措施，讓更多居民買得起。針對當前房地產市場消費較為疲軟問題，多地全面放開限購、下調個人住房貸款首付比例和利率政策下限等一系列舉措，均有助于降低購房門檻和成本，對于提振購房信心、支持住房消費將起到積極作用。

　　“首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，降到了歷史最低位，對于剛需和改善性住房需求的快速釋放等具有重要意義。”有專家評論道。

　　——政府酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房等政策，讓更多群體有房住。當前商品房待售面積處在歷史高位，占用大量資源，不利于企業自身資金流的改善。與此同時，我國保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低，新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出。

　　全國切實做好保交房工作視頻會議提出，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。中國人民銀行也提出設立3000億元保障性住房再貸款進行資金支持。這些舉措，一方面有助于消化存量房產、加快保障性住房供給，更好滿足人民群眾“住有所居”的愿望，另一方面也有利于房企出售已建成商品房后，將回籠資金用于在建項目續建、改善資金狀況，可謂一舉多得。

　　總體看，我國房地產行業經過20多年高速擴張后進入了調整周期。這種調整將出清落后產能，推動房企從過去那種不可持續的發展模式，轉向“聚焦、穩健、專業”，以高品質、新科技、好服務讓人民群眾住上更好的房子，加快構建房地產發展新模式。

　　同時要看到，我國戶籍人口城鎮化率還不到50%，1.8億外出農民工在城里沒有完全市民化，進城農民工的購房比例還不高；現有住房存量中，90平米以下的中小戶型房子仍占絕大多數。新型城鎮化的持續推進，將帶來居民剛性和改善性住房需求的持續釋放。

　　隨著相關政策落地見效，房地產市場供需格局有望逐步好轉，房地產行業將穩步邁上高質量發展軌道，為穩定宏觀經濟基本盤提供堅實支撐。