大眾視點(diǎn)丨房貸政策頻調(diào)，市場影響幾何

　　

　　

　　□ 本報(bào)記者 王新蕾

　　從首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到降低首付比例，再到引導(dǎo)降低存量房貸利率……近期，房貸政策頻頻調(diào)整，對購房者影響幾何？對市場影響幾何？

　　四大行發(fā)布公告

　　積極響應(yīng)政策

　　9月7日，工農(nóng)中建四大國有行分別發(fā)布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則，對于符合條件的存量首套房貸，將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量調(diào)整。

　　“存量房貸利率調(diào)整是預(yù)料之中的事，這是對政策的積極響應(yīng)。”山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗表示。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。

　　這次調(diào)降，涉及多少人？能省多少錢？

　　截至6月末，我國個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元。有業(yè)內(nèi)人士估算，全國有近1億個(gè)首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。利率調(diào)整后，這些借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)協(xié)商后房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超5000元。

　　隨著房貸政策調(diào)整的通知發(fā)布，不少市民對于自己的房貸將如何調(diào)整十分關(guān)心。記者9月7日聯(lián)系了四大行山東省分行，相關(guān)部室表示，具體實(shí)施方案還要等總行確定。

　　據(jù)介紹，之所以將申請日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時(shí)間，可以進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請材料。

　　購房門檻和成本大幅降低

　　“最近的政策變化，一個(gè)降低首付比例，一個(gè)降低貸款利率，分別起到了降低購房門檻、降低融資成本的作用。”李鐵崗表示，這對激發(fā)市場的有效需求都有幫助。

　　降低存量首套貸款利率、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策出臺(tái)后，市場反應(yīng)如何？

　　“濟(jì)南的房產(chǎn)市場，70%的份額是剛需和改善，50%左右是改善。新政策出臺(tái)后，二套房貸利率大約在4.4%，大大降低了改善性需求的購房門檻，對增量市場有良性影響。”濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長李剛表示，“存量房貸利率的調(diào)整9月25日才開始，現(xiàn)在還看不出明顯效果，但肯定能緩解一部分人的還貸壓力，尤其是對準(zhǔn)備提前還貸的購房者，對經(jīng)濟(jì)預(yù)期也有好的影響。”

　　姜楠在濟(jì)南工作了10多年，一直想換個(gè)大點(diǎn)的房子，改善居住條件。他說：“如果認(rèn)定為二套房，首付比例高，短時(shí)期資金壓力會(huì)很大。按照‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的新政策，壓力小多了。”

　　對于密集出臺(tái)的重磅政策，合富輝煌（中國）山東公司副總經(jīng)理許傳明認(rèn)為，這波政策調(diào)整，是近年來調(diào)控力度最大的一次，購房門檻和成本的降低幅度也是近年來最大的，可以盤活一些層面的改善需求，對于房地產(chǎn)市場恢復(fù)發(fā)展起到重要作用。

　　因城施策提高政策精準(zhǔn)度

　　近幾日，各省市相繼公布首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限情況。9月1日下午，中國人民銀行山東省分行公示了山東各市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限情況。

　　山東省除濟(jì)寧市外其他各市2019年10月8日—2022年5月14日執(zhí)行的利率下限是LPR，2022年5月15日至今是LPR-20BP；濟(jì)寧市2019年10月8日—2022年5月14日執(zhí)行的利率下限水平是LPR，2022年5月15日—2022年10月4日執(zhí)行的是LPR-20BP，2022年10月5日至今是LPR-35BP。

　　對此，李鐵崗表示，預(yù)計(jì)大部分城市會(huì)有新的信貸政策出臺(tái)，各地也會(huì)按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，優(yōu)化調(diào)整有關(guān)的房地產(chǎn)政策，因城施策用好金融、財(cái)政、信貸等政策工具箱，對房地產(chǎn)供需關(guān)系調(diào)整優(yōu)化。

　　記者從中國人民銀行山東省分行獲悉，上半年，山東新發(fā)放個(gè)人住房貸款2351.9億元，同比多發(fā)放220.7億元；新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率4.14%，比上年同期低1.01個(gè)百分點(diǎn)。中國人民銀行山東省分行貨幣信貸管理處處長霍成義介紹，將適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新形勢，積極配合有關(guān)部門適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策工具箱，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求。

　　“今年以來，我們聯(lián)合有關(guān)部門從供需兩端持續(xù)發(fā)力，抓好房地產(chǎn)各項(xiàng)金融政策的落實(shí)落地，強(qiáng)化金融支持房地產(chǎn)16條政策措施的傳導(dǎo)落實(shí)，督促金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸投放。”霍成義說。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加225億元，同比多增167.5億元，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加快項(xiàng)目施工建設(shè)；截至6月末，全省房地產(chǎn)貸款余額3.5萬億元，同比增長1.6%，房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)恢復(fù)性增長態(tài)勢。